Нажмите на изображение для увеличения. 

Название:	01.PNG 
Просмотров:	0 
Размер:	210.5 Кб 
ID:	1183 Нажмите на изображение для увеличения. 

Название:	02.PNG 
Просмотров:	0 
Размер:	158.3 Кб 
ID:	1184 Нажмите на изображение для увеличения. 

Название:	03.PNG 
Просмотров:	0 
Размер:	159.3 Кб 
ID:	1185 Нажмите на изображение для увеличения. 

Название:	04.PNG 
Просмотров:	0 
Размер:	168.2 Кб 
ID:	1186 Нажмите на изображение для увеличения. 

Название:	05.PNG 
Просмотров:	0 
Размер:	163.1 Кб 
ID:	1187 Нажмите на изображение для увеличения. 

Название:	06.PNG 
Просмотров:	0 
Размер:	163.2 Кб 
ID:	1188 Нажмите на изображение для увеличения. 

Название:	07.PNG 
Просмотров:	0 
Размер:	158.4 Кб 
ID:	1189 Нажмите на изображение для увеличения. 

Название:	08.PNG 
Просмотров:	0 
Размер:	168.7 Кб 
ID:	1190

В прошлом году Семеныч оформил наследство на
квартиру, которая досталась ему от дальней род-
ственницы. Но что делать с ней дальше, не решил.
Продавать ее не стоит, ведь подрастают дети. Все
чаще ему приходят в голову мысли о том, чтобы
сдать квартиру в аренду. Будет подспорье семейному
бюджету, да и расходы на ее содержание окупятся.
Казалось бы, законный собственник
квартиры может делать с ней все, что
угодно. Ведь закон разрешает владеть,
пользоваться и распоряжаться своей
недвижимостью. Например, сдавать
в аренду. Если вы обратитесь в любое
агентство недвижимости, вам быстро най-
дут жильцов.
Однако следует помнить, что некоторые
действия государство будет стараться
проконтролировать. Разберемся, каким
образом.
Сдаем квартиру
по правилам
сдаю
39
Свой бизнес Рубрика
А вот какой, попробуем разобраться.
Жилищное законодательство вам как собствен-
нику жилья предоставляет возможность заключать
такие соглашения, как договор безвозмездного
пользования, договор найма жилого по-
мещения или
договор арен-
ды (п. 2 ст. 30
Жилищного
кодекса РФ).
От того, какой
договор вы вы-
берете и с кем
его заключите,
будут зависеть
различные
правовые по-
следствия.
Договор безвозмездного пользования
Прежде всего вы можете пустить жильцов в свою
квартиру по договору безвозмездного пользования.
Этот вариант хорош в случае, когда вы вселяете туда
своих родственников, не планируя брать с них деньги
за жилье. А договор вам нужен только для того, чтобы
исключить вопросы со стороны налоговых органов о
том, кто проживает в вашей квартире и на каком ос-
новании. Хотя не секрет, что этим вариантом пользу-
ются и в случае, когда отношения по аренде квартиры
прикрываются отношениями по ее безвозмездному
использованию.
Но следует помнить, что налоговые органы пе-
риодически заявляют о проведении компании по
выявлению владельцев квартир, которые сдают свое
жилье в аренду и скрывают от государства получен-
ные доходы, не уплачивая с них налоги. При этом
организуется массовая рассылка писем всем, кто
владеет более чем одним объектом недвижимости.
Для этого налоговые органы вправе использовать
информацию из Росреестра об объектах жилой
Первым делом,
первым делом –
договоры…
Конечно, самое простое – это
сдавать квартиру без оформле-
ния каких-либо договоров. Но
этот вариант не самый безопас-
ный. Ведь однажды вы можете
обнаружить, что ваш жилец
выехал из квартиры, не заплатив
за нее. Да еще прихватил с собой
что-либо из вашего имущества
или предметов обстановки. Или,
нагрянув с неожиданной провер-
кой в квартиру, вы поймете, что
она используется для прожива-
ния не вашего жильца, а n-ного
количества тружеников из ближ-
него зарубежья.
Отметим, что и правильно
оформленный договор не смо-
жет в полной мере обезопасить
вас от таких последствий. Но он,
по крайней мере, даст вам закон-
ные основания отстаивать в суде
свои права на своевременную
оплату и соблюдение целевого
использования переданных вами
площадей. Кроме того, не стоит
забывать, что в таком случае на-
логовые органы не смогут оха-
рактеризовать вас как незаконо-
послушного гражданина.
Поэтому если вы решили
сдавать квартиру и обезопасить
себя и свое жилье от возможных
негативных последствий, лучше
пойти официальным путем и
оформить соответствующий до-
говор.
помните
Даже если вы решили
сдать квартиру знако-
мым, следует заклю-
чить договор.
ВашиПрава I июль 2013 40
недвижимости, находящейся
в собственности граждан. Кроме
того, налоговые органы могут за-
давать вопросы вашим соседям
относительно того, кто проживает
в вашей квартире и как часто в ней
меняются жильцы. Но помните,
что законные способы для точного
установления факта проживания
жильцов в вашей квартире и при-
чинно-следственной связи между
этим фактом и фактом получения
вами денег, не предусмотрены.
Ведь и тот, и другой факты долж-
ны быть, прежде всего, доказаны.
А в любом из вышеперечисленных
случаях налоговые органы просто
взывают к вашей сознательности.
Договор найма
Если вы сдаете свою квартиру
гражданину, то с ним заключите
договор найма жилого помеще-
ния (п. 1 ст. 671 Гражданского
кодекса РФ). На практике он на-
зывается еще договором коммер-
ческого найма жилья. Для этого
можно просто оформить пись-
менный договор. В нем укажите:
 предмет договора (что сдается квартира с обста-
новкой);
 срок действия договора. Согласно закону он не
может превышать 5 лет (п. 1 ст. 683 Гражданского
кодекса РФ). Но допускается еще и краткосроч-
ный наем – на срок до 1 года;
 размер платы. По общему правилу стоимость
коммунальных услуг включают в плату за жилое
помещение.
Кроме того, составьте акт приема-передачи поме-
щения с указанием всех предметов обстановки и их
состояния. Это нужно вам для того, чтобы впослед-
ствии проконтролировать наличие и состояние этих
предметов по окончании срока действия договора.
Но самое большое преимущество данного догово-
ра – его не надо регистрировать в Росреестре.
Договор аренды
Если вы сдаете свою квартиру юридическому лицу
(или предпринимателю), то с ними заключите до-
говор аренды жилого помещения (п. 2 ст. 671 Граж-
данского кодекса РФ). Однако в таком случае для
юридического лица (или предпринимателя) суще-
ствуют ограничения по целевому использованию
вашей квартиры. Они не могут ее использовать для
размещения своих офисов. Ваша квартира может
быть использована только для проживания граждан –
работников организации или предпринимателя.
Одно из неудобств, которое доставит вам заклю-
чение договора аренды своей квартиры с организа-
цией (предпринимателем), будет заключаться в том,
что такой договор необходимо зарегистрировать
в Росреестре1. Но это в случае, если он заключается
на срок более одного года. Хотя напрямую такого
правила закон не устанавливает, это следует из анали-
за совокупности некоторых его норм.
Справка
Росреестр – орган,
который осуществляет
государственную
регистрацию прав на
недвижимое имущество
и сделок с ним. Отметим,
что налоговые органы
не вправе осуществлять
регистрацию (учет)
договоров аренды жилых
помещений.
Сноска 1
Пункт 2 ст. 609 Гражданского кодекса РФ.
41
Свой бизнес Рубрика
Так, установлено, что договор
аренды недвижимого имущества
подлежит государственной реги-
страции, если иное не установлено
законом. А законом определено,
что договор аренды здания или
сооружения, заключенный на срок
не менее года, подлежит государ-
ственной регистрации и считается
заключенным с момента такой
регистрации2.
Жилые и нежилые помещения
относятся к недвижимому иму-
ществу, право на которое, а также
сделки с которым подлежат обя-
зательной государственной реги-
страции3. Жилищный же кодекс
РФ относит к жилым помещениям
в т.ч. квартиры, части квартир,
а также комнаты (ст. 16 ЖК РФ).
При этом помещение (жилое и не-
жилое) представляет собой «объ-
ект, входящий в состав зданий и
сооружений»4. Таким образом,
договор аренды квартиры на срок
не менее года подлежит государ-
ственной регистрации и считается
заключенным с момента такой
регистрации (п. 2 ст. 651 Граждан-
ского кодекса РФ).
Отметим, что недавно государ-
ство предприняло попытку упро-
стить процедуру государственной
регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним. Так, ра-
нее государственной регистрации
подлежали и права на недвижи-
мость (например, право собствен-
ности) и сделки с этим имуще-
ством (например, купли-продажи,
то есть заключенные при этом договора). Но вступив-
ший в силу с 1 марта 2013 года закон5 установил,
что правила о государственной регистрации сделок
с недвижимым имуществом не подлежат примене-
нию к договорам, заключенным после 1 марта 2013
года. Это правило относилось и к договорам аренды
недвижимости.
И хотя этот за-
кон был принят
в конце прошлого
года (т.е. только
в декабре 2012
года), сейчас
правила опять
поменялись.
Государственная
регистрация до-
говоров аренды
недвижимого
имущества, заключенных на срок один год и более,
возобновилась уже с 4 марта 2013 года6.
Таким образом, в указанный период сложилась
необычная ситуация. Государственная регистрация
договора аренды недвижимости не применялась
Сноска 2
Пункт 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ.
Сноска 3
Статья 1 Федерального закона от 21.07.1997
№ 122-ФЗ «О государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним».
Сноска 4
Часть 2 п. 6 ст. 12 Федерального закона от
21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной реги-
страции прав на недвижимое имущество и сделок
с ним».
Сноска 5
Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ
«О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части
первой Гражданского кодекса Российской Федера-
ции».
Сноска 6
Федеральный закон от 04.03.2013 № 21-ФЗ
«О внесении изменений в отдельные законода-
тельные акты Российской Федерации и признании
утратившими силу отдельных положений законо-
дательных актов Российской Федерации».
помните
Если вы сдаете кварти-
ру организации, дого-
вор, скорее всего, надо
будет зарегистрировать
в Росреестре.
ВашиПрава I июль 2013 42
только два календарных дня – 2
и 3 марта 2013 года.
Следовательно, если вы уму-
дрились заключить договор арен-
ды своей квартиры в эти дни, то
он не подлежал государственной
регистрации.
Ну а денежки,
а денежки потом
В случае сдачи квартиры в аренду
организации (или предпринима-
телю) денежные средства, скорее
всего, вы будете получать в виде
перевода на счет в банке. Ведь
организации (предпринимателю)
с точки зрения налогообложения
надо отчитываться за потраченные
средства и подтверждать свои
расходы соответствующими доку-
ментами (в данном случае догово-
рами аренды жилых помещений).
Иначе они будут признаны необо-
снованными.
Для вас такое обстоятельство
будет означать появление до-
ходов, происхождением которых
налоговые органы могут заинтере-
соваться.
Действительно, государство
связывает деятельность по пере-
даче жилых помещений внаем
снеобходимостью отчуждения
части полученных от этого денеж-
ных средств в свою пользу. Эта
часть взимаемых с собственников
квартир денежных средств име-
нуется налогом. А вас Налоговый
кодекс РФ в таком случае признает
налогоплательщиком.
То есть вы, как собственник квартиры, приносящей
доход, потом должны будете уплатить с них налог
в бюджет государства. Этим налогом является налог
на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13%.
В случае сдачи квартиры внаем вы должны будете
исчислить и уплатить налог самостоятельно. Упла-
тить его надлежит не позднее 15 июля текущего года.
Этому должна предшествовать еще одна процедура –
процедура подачи налоговой декларации о доходах,
полученных от сдачи квартиры внаем. Ее надлежит
представить в налоговую инспекцию по месту вашего
жительства не позднее 30 апреля текущего года за
предшествующий календарный год.
Если вы получили доход от сдачи квартиры в арен-
ду организации (или предпринимателю), то вы также
будете являться налогоплательщиком НДФЛ. Но про-
цедура уплаты налога будет несколько иной. В таком
случае его должен будет исчислить и уплатить ваш
арендатор – организация (или предприниматель).
Налоговый кодекс РФ именует таких лиц налоговыми
агентами. Для них также установлена обязанность по
представлению в налоговую инспекцию сведений о
выплаченных вам доходах. При этом вы, как лицо,
получившее доход от сдачи имущества в аренду, не
будете иметь обязанности по представлению налого-
вой декларации.
Но это еще не все…
Теперь, когда мы разобрались с порядком сдачи
жилья внаем (в аренду), получением доходов и
уплатой налогов, пришло время указать на еще одно
обстоятельство.
Если вы имеете в собственности больше одной
квартиры, в ней не проживаете, а сдаете ее и система-
тически получаете от этого доход, налоговые органы
могут приравнять это к осуществлению предпринима-
тельской деятельности и потребовать от вас регистра-
ции в качестве индивидуального предпринимателя.
Прежде всего разберемся с понятием «предпри-
нимательская деятельность».
43
Свой бизнес Рубрика
Исходя из гражданского за-
конодательства это – самосто-
ятельная, осуществляемая на
свой риск деятельность, которая
направлена на систематическое
получение прибыли от пользо-
вания имуществом (продажи
товаров, выполнения работ,
оказания услуг) лицами, зареги-
стрированными в этом качестве
в установленном законом по-
рядке. То есть лицами, которые
зарегистрированы в качестве
предпринимателей7.
Что же такое «систематич-
ность» с точки зрения налоговых
органов?
Это не перезаключение дого-
вора аренды на второй или тре-
тий год. Это получение дохода
более двух раз подряд. В нашем
случае это будет означать, что,
получив деньги за третий месяц
проживания своих жильцов,
с точки зрения государства уже
появляются предпосылки счи-
тать вас предпринимателем.
Опять же – именно предпо-
сылки. Ведь однозначного ответа
о том, будете ли вы являться
предпринимателем, а ваша
деятельность – предпринима-
тельской, ни закон – Налоговый
кодекс РФ, ни налоговые органы
не дают.
С одной стороны, они указы-
вают, что сдача квартиры внаем
выступает одним из способов
реализации законного права
гражданина на распоряжение
принадлежащим ему на праве собственности
имуществом и не является предпринимательской
деятельностью (письмо УМНС России по г. Москве
от 10.10.2003 № 27-11н/56495).
В противном случае всех граждан, покупаю-
щих, продающих или сдающих внаем собственное
жилое недвижимое имущество, следовало бы
считать индивидуальными предпринимателя-
ми, не зарегистрировавшимися в этом качестве в
установленном законодательством порядке. Хотя
для совершения подобных сделок Гражданским
кодексом РФ обязательная регистрация в качестве
индивидуального предпринимателя для граждан
не предусмотрена.
В продолжение этой темы они указывали, что
вы, как арендодатель, получающий доход в виде
арендной платы от сдачи своего имущества, не
осуществляете при этом на свой риск какой-либо
экономической деятельности.
Поскольку именно арендатор осуществляет эту
деятельность с использованием арендованного
имущества (письмо МНС России от 06.07.2004
№ 04-3-01/398).
А значит, в таком случае отсутствует один из
признаков отнесения какой-либо деятельности
помните
С полученного аренд-
ного дохода необходи-
мо уплатить налог.
Сноска 7
Абзац 3 п. 1 ст. 2 Гражданского кодекса РФ .
ВашиПрава I июль 2013 44
к предпринимательской. Ведь
предпринимательская деятель-
ность осуществляется граждани-
ном на свой риск.
Предпринимательский риск
гражданина заключается в веро-
ятности наступления событий,
в результате которых продолже-
ние осуществления данной дея-
тельности станет невозможным.
Но в более поздних разъясне-
ниях уже были выработаны при-
мерные признаки, при наличии
которых налоговые органы могут
отнести деятельность граждани-
на к предпринимательской.
О наличии в действиях граж-
данина признаков предприни-
мательской деятельности могут
свидетельствовать, в частности,
следующие факты:
 изготовление или приоб-
ретение имущества с целью
последующего извлечения
прибыли от его использова-
ния или реализации;
 хозяйственный учет опера-
ций, связанных с осуществле-
нием сделок;
 взаимосвязанность всех со-
вершаемых гражданином
в определенный период вре-
мени сделок;
 устойчивые связи с продавца-
ми, покупателями, прочими
контрагентами.
С другой стороны, было разъ-
яснено следующее: при наличии
достаточных оснований считать,
что соблюдены все вышеука-
занные признаки, у гражданина возникает обяза-
тельство зарегистрироваться в качестве предпри-
нимателя (письма Минфина России от 01.06.2010
№ 03-04-05/3-302, УФНС России по г. Москве от
25.01.2008 № 18-12/3/005988).
В заключение отметим, что осуществление
предпринимательской деятельности без государ-
ственной регистрации в качестве индивидуального
предпринимателя влечет наложение администра-
тивного штрафа в размере от пятисот до двух ты-
сяч рублей (ст. 14.1 Кодекса об административных
правонарушениях РФ).
А осуществление предпринимательской дея-
тельности без регистрации, если это деяние при-
чинило крупный ущерб гражданам, организациям
или государству либо сопряжено с извлечением
дохода в крупном размере, наказывается штра-
фом до 300 000 руб. или в размере заработной
платы или иного дохода осужденного за период
до двух лет, либо обязательными работами на
срок до 480 часов, либо арестом на срок до шести
месяцев. Об этом в ст. 171 говорит уже Уголовный
кодекс РФ.
Хотя Верховный Суд РФ, собрав и проанализи-
ровав судебную практику по делам о незаконном
предпринимательстве, все-таки резюмировал ее
в пользу граждан.
Согласно его выводам в случае, когда граж-
данин приобрел для личных нужд жилое поме-
щение (или получил его по наследству, договору
дарения), но в связи с отсутствием необходимости
в использовании этого имущества временно сдало
его в аренду или внаем и, не будучи зарегистри-
рованным при этом в качестве предпринимателя,
получил доход (в т.ч. в крупном или особо круп-
ном размере), содеянное не влечет уголовной
ответственности за незаконное предприниматель-
ство.
Однако же, если указанное лицо уклоняется от
уплаты налогов или сборов с полученного дохода,
45
Свой бизнес Рубрика
в его действиях при наличии
к тому оснований содержатся
признаки состава преступления,
предусмотренного ст. 198 Уго-
ловного кодекса РФ, а именно
уклонения от уплаты налогов
и (или) сборов с физического
лица8.
В таком случае следует на-
помнить еще раз, что даже если
основания для признания вашей
деятельности по сдаче квартиры
предпринимательской отсутству-
ют, обязанность по уплате вами
НДФЛ сохраняется.
Выбираем систему
налогообложения
Регистрация в качестве инди-
видуально предпринимателя
может быть даже выгодна соб-
ственнику квартиры.
Дело в том, что предприни-
матель вправе применять упро-
щенную систему налогообложения (УСН) и вы-
брать объект налогообложения:
 «доходы». Тогда ставка налога составит 6% от
всего полученного дохода;
 «доходы минус расходы». Ставка налога будет
15%, но налог уплачивается не со всего дохода.
Сумма дохода в целях налогообложения умень-
шается на размер произведенных рас-
ходов.
К плюсам применения УСН также можно отне-
сти простую форму налоговой декларации и Книги
учета доходов и расходов.
Если собственник квартиры не регистрируется
в качестве индивидуального предпринимателя, то
он уплачивает налог на доходы физических лиц
(НДФЛ) по ставке 13%, заполняет и представляет
в налоговые органы декларацию по НДФЛ.
К безусловным минусам регистрации соб-
ственника квартиры в качестве индивидуального
предпринимателя относится тот факт, что пред-
приниматели обязаны ежегодно уплачивать взно-
сы в Пенсионный фонд РФ и Фонд медицинского
страхования РФ.
И с 2013 года размер этих взносов довольно
внушительный: 32 479 рублей – в Пенсионный
фонд РФ и 3185 рублей – Фонд медицинского
страхования. Причем сумма взноса не зависит от
размера получаемого дохода. Иными словами,
если предприниматель вообще не получает доход,
обязанность по уплате взносов все равно суще-
ствует.
помните
Упрощенная система
налогообложения –
наиболее выгодная
для арендодателя-
предпринимателя.
Сноска 8
Пункт 2 постановления Пленума ВС РФ от 18.11.2004 № 23
«О судебной практике по делам о незаконном предпринима-
тельстве и легализации (отмывании) денежных средств или
иного имущества, приобретенных преступным путем».