Имущество общее, а денежки врозь!

[Егерь]

Имущество общее,
а денежки врозь
Общее имущество
Собственникам жилья в многоквартирном доме
принадлежат на праве общей долевой собственно-
сти общие помещения дома, несущие конструкции
дома, механическое, электрическое, санитарно-
техническое и иное оборудование за пределами
или внутри квартиры, обслуживающее более одной
квартиры (п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса РФ).
Владение и пользование имуществом, находя-
щимся в долевой собственности, осуществляются по
соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 247 ГК РФ).
Жилищное законодательство определяет, что
собственникам помещений в многоквартирном доме
принадлежит на праве общей долевой собственности
общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
С распространением рекламы в подъездах – в кабинах лифтов,
информационных щитах, в коридорах общего пользования и т.д. –
сталкивается практически каждый житель многоквартирного дома.
Но мало кто задумывается над тем, что данный бизнес (кстати,
достаточно прибыльный) в большинстве случаев грубо нарушает
права жильцов.
51
 ограждающие несущие и ненесущие конструк-
ции данного дома;
 механическое, электрическое, санитарно-техни-
ческое и иное оборудование, находящееся в данном
доме за пределами или внутри помещений и обслу-
живающее более одного помещения;
 земельный участок, на котором расположен
данный дом, с элементами озеленения и благо-
устройства;
 иные предназначенные для обслуживания, экс-
плуатации и благоустройства данного дома и распо-
ложенные на указанном земельном участке объекты
(ст. 36 Жилищного кодекса РФ).
Поэтому лифтовые кабины, внутренние стены,
информационные щиты и стенды, размещаемые
внутри подъезда – все это относится к общему иму-
ществу собственников многоквартирного дома.
Соответственно пользование данным имуществом
и распоряжение им, в т.ч. сдача его в аренду, должны
 помещения в данном доме,
не являющиеся частями квартир
и предназначенные для обслужи-
вания более одного помещения
в данном доме, в т.ч.:
 межквартирные лестничные
площадки;
 лестницы, лифты;
 лифтовые и иные шахты;
 коридоры;
 технические этажи;
 чердаки;
 подвалы, в которых имеют-
ся инженерные коммуни-
кации;
 иное обслуживающее более
одного помещения в данном
доме оборудование (техниче-
ские подвалы);
Мы и закон Рубрика
реклама
реклама
реклама реклама
реклама
 иные помещения в данном
доме, не принадлежащие от-
дельным собственникам и пред-
назначенные для удовлетворения
социально-бытовых потребностей
собственников помещений в дан-
ном доме, включая помещения,
предназначенные для организа-
ции их досуга, культурного разви-
тия, детского творчества, занятий
физической культурой и спортом
и подобных мероприятий;
 крыши;
осуществляться по согласию
сособственников жилого по-
мещения.
Так почему же наши
управляющие компании
в одиночку распоряжаются
этим имуществом и получают
доходы от такой аренды?
В силу п. 3 ч. 2 ст. 44 Жилищ-
ного кодекса РФ к компетенции
общего собрания собственников
помещений в многоквартирном
доме относится принятие
ВашиПрава I июнь 2013 52
решений о пользовании общим
имуществом собственников по-
мещений в многоквартирном
доме иными лицами, в т.ч. о за-
ключении договоров на установку
и эксплуатацию рекламных кон-
струкций, если для их установки
и эксплуатации предполагается
использовать общее имущество
собственников помещений в мно-
гоквартирном доме.
Статья 161 ЖК РФ устанавли-
вает общие требования к деятель-
ности по управлению многоквар-
тирным домом. Так, надлежащее
содержание общего имущества
собственников помещений
в многоквартирном доме должно
осуществляться в соответствии
с требованиями законодательства
РФ, в т.ч. в области обеспечения
санитарно-эпидемиологического
благополучия населения, о техни-
ческом регулировании, пожарной
безопасности, защите прав потре-
бителей, и должно обеспечивать,
в частности:
 доступность пользования поме-
щениями и иным имуществом,
входящим в состав общего
имущества собственников по-
мещений в многоквартирном
доме;
 соблюдение прав и законных
интересов собственников по-
мещений в многоквартирном
доме, а также иных лиц.
Из этого следует, что управ-
ляющая компания должна была
инициировать сначала общее
собрание жильцов дома, получить согласие общего
собрания на заключение договора аренды и только
затем размещать рекламу. Если этого не было сдела-
но, все действия управляющей компании являются
незаконными, а договор на размещение рекламы
недействительным, т.к. заключен он с нарушением
закона (ст. 168 ГК РФ).
Для восстановления своих прав и возможностей
самостоятельно распоряжаться принадлежащим
имуществом жильцам следует прежде всего в уста-
новленном законом порядке признать незаконны-
ми действия управляющей компании и добиваться
демонтажа рекламных конструкций и щитов. После
этого можно проводить общее собрание жильцов,
где попытаться наладить диалог с управляющей
компанией, которая вынуждена будет учитывать ин-
тересы жильцов и делиться с гражданами доходами
от рекламного бизнеса.
Куда идти и кому жаловаться
Ввиду того что в результате размещения рекламы
(установления и монтирования рекламных щитов,
стендов) эксплуатируется общее имущество много-
квартирного дома, жалобу на неправомерные
действия управляющей компании следует пода-
вать прежде всего в территориальную жилищную
инспекцию. Жалоба составляется в произвольной
форме с указанием:
 Ф.И.О. заявителя;
 наименования органа, куда направляется жалоба;
 сути жалобы;
 адреса, по которому должен быть направлен от-
вет.
Жалоба может быть подана в письменном виде
или направлена по электронной почте (через офи-
циальный сайт жилищной инспекции).
Также во многих городах сейчас действуют единые
городские порталы управления своим городом, на
которые можно направить свои обращения по факту
незаконного использования общего имуществ и нару-
53
шения прав жильцов. Если обра-
щение в жилищную инспекцию не
привело к желаемому результату
или если управляющая компания
поведет себя недобросовестно
(например, представит надзор-
ному органу фаль-
сифицированные
протоколы общего
собрания жильцов),
то оспаривать закон-
ность заключения
самого договора
и действия управ-
ляющей компании
придется в суде.
Учитывая, что
в данном случае
нарушены права
не одного гражданина, а доволь-
но большого круга граждан или
даже неопределенного числа лиц,
в этом случае обращаться в суд
с иском о признании договора
недействительным можно через
прокуратуру.
В частности, в жалобе в проку-
ратуру следует отдельно просить в
требованиях о рассмотрении во-
проса об инициировании проку-
рором в рамках ст. 52 Арбитраж-
ного процессуального кодекса РФ
судебного разбирательства по
признанию договора на установку
и эксплуатацию рекламных кон-
струкций недействительным (но
только в том случае, если на сторо-
не управляющей компании высту-
пает МУП или ГУП; см., например,
постановления ФАС Дальнево-
сточного округа от 25.10.2011 № Ф03-5051/2011,
ФАС Западно-Сибирского округа от 12.03.2009 №
Ф04-1359/2009(1869-А46-13)).
Прокурор может подать иск и в порядке граждан-
ского судопроизводства (ст. 45 Гражданского процес-
суального кодекса РФ).
Конечно, граждане могут
подать коллективный иск в суд
самостоятельно, но участие
в суде прокуратуры облегчит
как сбор доказательственной
базы, так и многие процессу-
альные моменты (учитывая
множественность лиц на сто-
роне истца).
Неосновательное
обогащение
В результате сдачи в аренду на
незаконных основаниях у управляющей компании об-
разовывается неосновательное обогащение (ст. 1102
ГК РФ), которое можно взыскать с нее в судебном по-
рядке. Тем не менее положительная судебная практика
по данному вопросу пока не сформировалась.
К сожалению, многие управляющие компании
путем предоставления в суд документов и заявлений
о том, что данные вырученные денежные средства
были зачтены уже в счет благоустройства общего
имущества, практически лишают жильцов возмож-
ности получения денежные средств, вырученных от
незаконной сдачи части жилого помещения в арен-
ду (см., например, определение Кемеровского об-
ластного суда от 21.12.2011 по делу № 33-14380).
Жильцы дома могут получать доход от размеще-
ния рекламы в том случае, если добьются от управ-
ляющей компании прекращения размещения рекла-
мы на незаконном основании и вынудят размещать
ее в соответствии с нормами действующего законода-
тельства, а соответственно научат управляющую
компанию делиться полученными доходами.
Мы и закон Рубрика
Лифтовые кабины,
информационные
щиты и стенды,
размещаемые
в подъеде, – общее
имущество соб-
ственников
дома