- Регистрация
- 24 Май 2015
- Сообщения
- 22,542
- Реакции
- 11,568
- Адрес
- Москва, Отрадное
- XC90R T5 Polestar
- Ваше имя
- Егор
- Номер Клубной Карты
- 001
Перепланировка:
самовольная?
или
ВашиПрава I июль 2013 22
Что такое
перепланировка?
Согласно ст. 25 Жилищного ко-
декса РФ переустройство жилого
помещения представляет собой
установку, замену или перенос
инженерных сетей, санитарно-
технического, электрического или
другого оборудования, требующие
внесения изменений в техниче-
ский паспорт жилого помещения.
Перепланировка жилого по-
мещения представляет собой
изменение его конфигурации,
требующее внесения изменений
в технический паспорт жилого по-
мещения.
Иными словами, практически
любые изменения первоначаль-
ной планировки квартиры (пере-
нос ванны, объединение ванной
и туалетной комнат, объединение
кухни или комнаты с лоджией,
снос стен и т.п.) проводятся с со-
блюдением требований зако-
нодательства по согласованию
с органом местного самоуправле-
ния на основании принятого им
решения.
На региональном уровне при-
нимаются нормативные акты,
регулирующие вопросы согласо-
вания переустройства и перепла-
нировок.
Так, в Москве действует поста-
новление Правительства Москвы
от 25.10.2011 № 508-ПП.
На примере московских пра-
вил мы и рассмотрим порядок
согласования перепланировки.
Согласование
перепланировки
Чаще всего, прежде чем делать перепланиров-
ку, ее надо согласовать с соответствующим ор-
ганом.
В Москве разрешение на перепланировку дает
Московская жилищная инспекция (Мосжилинс-
пекция).
Что надо согласовывать?
Предварительное согласие на перепланировку надо
получать, если вы решили поменять:
устройство уборных и ванных комнат или перене-
сти эти комнаты в другое место;
устройство несущих стен;
устройство проемов в перекрытиях (при объеди-
нении по вертикали) с устройством внутренних
лестниц;
устройство проемов в несущих стенах и межквар-
тирных перегородках;
устройство перегородок, создающих сверх-
нормативные нагрузки на перекрытия (кирпич,
пазогребневые блоки, керамзитобетонные бло-
ки, пенобетонные блоки, газосиликатные блоки
толщиной более 10 см либо иные материалы,
создающие нагрузки более 150 кг/кв. м) в много-
квартирных домах с железобетонными перекры-
тиями;
устройство перегородок в домах с деревянными
перекрытиями.
Предварительное согласование требуется также,
если вы решили:
заделать самовольно выполненные проемы в не-
сущих стенах и перекрытиях;
изменить конструкцию полов без затрагивания
межэтажного перекрытия;
разобрать (полностью или частично) ненесущие
перегородки и разгружающие перекрытия.
Помимо этого предварительно надо согласовать
следующие действия, которые относятся не к пере-
23
Тема номера Рубрика
планировке, а к переустройству
квартиры:
установку новых и переста-
новку существующих газовых
приборов с прокладкой до-
полнительных подводящих
сетей;
установку бытовых электро-
плит взамен газовых плит или
кухонных очагов;
замену, перенос и (или) ус-
тановку дополнительного обо-
рудования (инженерного,
технологического) с увели-
чением энерго-, водопо-
требления и (или) с заменой
существующих или проклад-
кой дополнительных подво-
дящих сетей (для нежилых
помещений).
Если вы решили сделать
что-то иное, например сломать
встроенный предусмотренный
планировкой шкаф, предвари-
тельно получать согласие Мос-
жилиспекции не надо, обратить-
ся в этот орган можно и после,
предварительно пригласив
техника БТИ.
Но не все ограничиваются
перепланировкой внутри квар-
тиры.
Отдельные работы могут за-
трагивать архитектурный облик
здания.
Например, вы решили:
изменить форму окна или
же совсем от него избавится,
либо, наоборот, создать новый
оконный проем;
создать балкон или лоджию (если вы владелец
квартиры, расположенной на первом этаже);
устроить дополнительный вентиляционный короб
или дымоход.
Для всех этих работ необходимо предварительно
получить согласие Мосжилинспекции.
Нельзя:
ликвидировать или уменьшать сече-
ние каналов естественной вентиляции;
переносить радиаторы отопления,
подключенные к общедомовой систе-
ме горячего водоснабжения и (или)
центрального отопления, на лоджии,
балконы и веранды;
устраивать полы с подогревом от
общедомовых систем горячего водо-
снабжения и (или) отопления;
объединять кухню, если на ней уста-
новлена газовая плита с жилым поме-
щением;
устраивать проем между газифици-
рованной кухней и жилым помещением
без плотно закрывающейся двери.
устраивать лоджии и террасы на вто-
рых и выше этажах;
переустраивать или перепланиро-
вывать чердак, относящихся к общему
имуществу собственников помещений
в многоквартирном доме;
делать проемы, ниши, отверстия
в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах
и колоннах (стойках, столбах), а также
в местах расположения связей между
сборными элементами;
устраивать штрабы в горизонтальных
швах и под внутренними стеновыми
панелями, а также в стеновых панелях
и плитах перекрытий под размещение
электропроводки, разводки трубо-
проводов (в многоквартирных домах
типовых серий).
ВашиПрава I июль 2013 24
Что делать нельзя?
Существует определенный пере-
чень работ, которые производить
запрещено, Мосжилинспекция
не даст разрешение на их произ-
водство. И, как следствие, если
вы эти работы осуществите «на
свой страх и риск», узаконить
такую перепланировку не полу-
чится.
Помимо перечисленных запре-
тов не допускается:
ухудшение условий эксплуа-
тации дома и проживания
граждан, в т.ч. затруднение
доступа к инженерным ком-
муникациям, отключающим
устройствам;
переустройство помещений
или смежных с ними поме-
щений, при котором они могут
быть отнесены в установлен-
ном порядке к категории
непригодных для прожи-
вания;
нарушение прочности, устой-
чивости несущих конструк-
ций здания, при котором
может произойти их разру-
шение;
установление отключающих
или регулирующих устройств
на общедомовых (общеквар-
тирных) инженерных сетях,
если пользование ими может
оказывать влияние на потре-
бление ресурсов в смежных
помещениях;
увеличение нагрузки на несущие
конструкции сверх допустимых
по проекту (расчету по несущей способности, по де-
формациям) при устройстве стяжек в полах, замене
перегородок из легких материалов на перегородки
из тяжелых материалов, размещении дополнитель-
ного оборудования в помещениях квартир;
нарушение требований строительных, санитарно-
гигиенических, эксплуатационных норм и правил
пожарной безопасности для многоквартирных
домов;
производить работы по переустройству и (или)
перепланировке в домах, признанных в установ-
ленном порядке аварийными.
Документы для согласования переплани-
ровки
Для того чтобы быть готовым к обращению в Мос-
жилинспекцию, надо предварительно собрать сле-
дующие документы:
заявление о согласовании переустройства (или
перепланировки) квартиры;
копии правоустанавливающих документов на
квартиру. Можно предъявить либо нотариально
заверенные копии, либо обычные копии, но при
этом надо иметь при себе подлинник документа;
техпаспорт на квартиру;
согласие всех собственников или согласие в пись-
менной форме всех членов семьи нанимателя;
проект перепланировки (переустройства) квар-
тиры. Проект может составить только органи-
зация или индивидуальный предприниматель,
которые имеют свидетельство о допуске к таким
работам. Это свидетельство выдается саморегу-
лируемой организацией, например Некоммер-
ческим партнерством «Объединение инженеров-
проектировщиков».
Как узаконить самовольную
перепланировку?
Порядок согласования самовольной переплани-
ровки (переустройства) квартиры регламентируется
25
Тема номера Рубрика
Жилищным кодексом РФ. Так,
согласно п. 4 ст. 29 Жилищного
кодекса РФ на основании ре-
шения суда жилое помещение
может быть сохранено в пере-
устроенном и (или) переплани-
рованном состоянии, если этим
не нарушаются права и законные
интересы граждан либо это не
создает угрозу их жизни или
здоровью.
Таким образом, феде-
ральное законодательство
предусматривает единствен-
ный способ согласования
самовольной перепланиров-
ки — это обращение с со-
ответствующим иском в суд
(исковое заявление в суд об-
щей юрисдикции о сохранении
жилого помещения в переустро-
енном и (или) перепланирован-
ном состоянии, переустройство и
(или) перепланировка которого
были выполнены самовольно).
В качестве истца вы указыва-
ете себя: Ф.И.О., адрес (точный
адрес, по нему направляется
повестка), контактные телефоны.
В качестве ответчика выступает
администрация города или (если
уставом города такое право пере-
дано данному органу власти)
администрация района.
До подачи искового заявле-
ния обязательно нужно получить
следующие документы:
Технический паспорт до
и после произведенной пере-
планировки (чтобы было видно,
какие изменения произве-
дены).
Технические паспорта заказыва-
ются в органах технической инвентаризации, на
последнем техпаспорте должен стоять штамп «само-
вольная перепланировка».
Заключение о техническом состоянии несущих
конструкций.
Заключение санэпидемнадзора о том, что са-
нитарно-техническое состояние соответствует уста-
новленным нормам.
Заключение госпожарнадзора о том, что пере-
планировкой не нарушены требования пожарной
безопасности. Такое заключение, как правило, мож-
но получить в районной пожарной части.
Документы, подтверждающие права лица,
сделавшего перепланировку, в отношении жилого
помещения (свидетельство о собственности, ордер,
справка с места жительства). Если в квартире не-
сколько собственников, то они обязательно вы-
ступают соистцами. Если прописаны еще какие-то
лица, то их обязательно указывают в иске в качестве
Не забудьте
предваритель-
но согласовать
перепланировку
в жилищной
инспекции.
ВашиПрава I июль 2013 26
третьих лиц на стороне истца.
Данное заявление подается в суд
района, где находится жилое по-
мещение, в котором произведена
перепланировка.
Если все вышеуказанные за-
ключения положительны, т.е.
никакие правила и требования
не нарушены, все санитарные,
строительные, противопожарные
нормы соблюдены, правомочия
в отношении жилого помещения
установлены, у суда имеются все
данные, чтобы вынести положи-
тельное решение.
На основании су-
дебного решения
органы БТИ выда-
ют новый техни-
ческий паспорт,
куда официально
внесены все из-
менения.
Как узаконить
самовольную пере-
планировку в Москве?
Несмотря на то что федераль-
ное законодательство предусма-
тривает единственную возмож-
ность узаконить уже сделанную
перепланировку – обращение
в суд, московские власти пошли
навстречу москвичам.
Кстати, многие суды приходят
к выводу, что положения ст. 29
ЖК РФ не содержат запрета и не
исключают полномочия органа
местного самоуправления согла-
совать по заявлению граждани-
на самовольно выполненные переустройство (или
перепланировку) и сохранить жилое помещение в
существующем состоянии.
Постановлением Правительства Москвы № 508-
ПП установлено, что Мосжилинспекция может
оформить акт о завершенном переустройстве (пере-
планировке), даже если эта перепланировка не
была предварительно согласована.
Для этого в Мосжилинспекцию надо представить:
техническое заключение о допустимости и без-
опасности произведенных работ по переустрой-
ству (или перепланировке) квартиры, оформлен-
ное проектной организацией – автором проекта
дома. Если сведений об авторе проекта дома нет,
такое заключение оформляется проектной
организацией, отобранной Правитель-
ством Москвы;
копии правоустанавливающих
документов на квартиру;
технический паспорт на квар-
тиру;
согласие собственников или со-
гласие в письменной форме всех
членов семьи нанимателя.
Ну а если Мосжилинспекция от-
кажет в согласовании перепланиров-
ки, то единственный способ узаконить
переустройство квартиры – обращение
в суд.
Чем грозит самовольная перепланировка?
Административный штраф за самовольную пере-
планировку крайне незначителен – от 2000 до
2500 руб. Но не штрафом страшна самовольная
перепланировка.
Пункт 3 ст. 29 ЖК РФ устанавливает, что собствен-
ник квартиры или ее наниматель обязан привести
квартиру в прежнее состояние в разумный срок
и в порядке, которые установлены органом, осу-
ществляющим согласование.
В Москве
самовольную
перепланировку
можно узако-
нить, обратив-
шись в Мосжи-
линспекцию.
27
Тема номера Рубрика
Если самовольная перепла-
нировка (переустройство) не
будет согласована и квартира
не будет приведена в прежнее
состояние, суд может принять
решение:
в отношении собственника
о продаже квартиры с публичных
торгов с выплатой собственнику
вырученных от продажи средств за вычетом расхо-
дов на исполнение судебного решения;
в отношении нанимателя квартиры по дого-
вору социального найма о расторжении дого-
вора.
Поэтому, если у вас есть информация о том, что
ваш сосед самовольно производит перепланировку
(например, сносит несущие станы), вы можете об-
ратиться в Мосжилинспекцию и запросить инфор-
мацию о согласовании перепланировки.
Мосжилинспекция совместно с префектурами
административных округов и управами районов
г. Москвы:
проводит проверки помещений в жилых домах
в целях документирования и пресечения фактов
самовольного переустройства и (или) самоволь-
ной перепланировки жилых и нежилых помеще-
ний в жилых домах;
ведет контроль за приведением в прежнее со-
стояние помещений, переустроенных (или
перепланированных) с грубыми нарушениями
установленных правил, требуя от нарушителей
завершения этих работ в течение, как правило, не
более 4–6 месяцев с момента выявления факта
нарушения;
направляет в суды иски в отношении лиц, не
выполняющих требования органов исполнитель-
ной власти города Москвы об устранении послед-
ствий самовольного переустройства (переплани-
ровки) квартир (п. 1.2 постановления
Правительства Москвы от 15.11.2005 № 883-
ПП).
Требования
Требования к эксплу-
атации, капитальному
ремонту и реконструк-
ции объектов жилищ-
но-коммунального
хозяйства, обеспече-
нию сохранности и со-
держанию жилищного
фонда определены
также в Правилах и
нормах технической
эксплуатации жи-
лищного фонда, утв.
постановлением Госу-
дарственного комитета
Российской Федера-
ции по строительству
и жилищно-комму-
нальному комплексу от
27.09.2003 № 170.
В силу подп. 5.2.5
Правил не допускается
увеличивать поверх-
ность или количество
отопительных прибо-
ров без специального
разрешения организа-
ции по обслуживанию
жилищного фонда
)