Заключаем договор на приобретение квартиры в строящемся доме

[Егерь]

Заключаем договор
Планируя улучшить свои жилищные условия, мы нередко присматриваемся
к новостройкам. Даже не к новостройкам, а к тем домам, которые находятся
на стадии строительства или только планируются строиться.
Часто приобретение квартиры в строящемся доме весьма выгодно. Именно
поэтому покупатели активно изучают рынок строящихся домов.
Сейчас, как никогда, актуальна проблема оформ-
ления договора на приобретение квартиры в строя-
щемся доме.
Застройщики при заключении договора должны
руководствоваться нормами Федерального закона
от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом
строительстве многоквартирных домов и иных объ-
ектов недвижимости».
на
квартиры
51
Быт Рубрика
На основании этого закона
застройщики могут привлекать
денежные средства граждан (по-
купателей квартир в строящемся
доме) только:
 на основании договора уча-
стия в долевом строительстве;
 путем выпуска эмитентом,
имеющим в собственности или на
праве аренды, праве субаренды
земельный участок и получившим
в установленном порядке раз-
решение на строительство на
этом земельном участке много-
квартирного дома, облигаций
особого вида – жилищных
сертификатов, закрепляющих
право их владельцев на по-
лучение от эмитента жилых
помещений в соответствии с
законодательством Российской
Федерации о ценных бумагах;
 жилищно-строительными
и жилищными накопительными
кооперативами в соответствии
с федеральными законами, регу-
лирующими деятельность таких
кооперативов.
Это исчерпывающий перечень,
установленный законодателем.
В действительности же застрой-
щики вместо договора участия
в долевом строительстве предла-
гают заключить другие договоры,
например:
 предварительный договор куп-
ли-продажи квартиры в объ-
екте строительства;
 договор об инвестировании
строительства многоквартир-
ного жилого дома или иного объекта недвижи-
мости;
 договор займа, обязательства по которому в части
возврата займа прекращаются с передачей жило-
го помещения в многоквартирном доме или ином
объекте недвижимости после завершения его
строительства в собственность;
 договор о совместной деятельности в целях
осуществления строительства многоквартирного
жилого дома или иного объекта недвижимости.
Почему так происходит? Дело в том, что Закон
№ 214-ФЗ устанавливает
для застройщика серьез-
ные санкции за наруше-
ние обязательств. А к тем
отношениям, которые
прямо не урегулированы
этим законом, применя-
ются нормы Закона «О за-
щите прав потребителей».
Так, за нарушение срока
передачи квартиры «поку-
пателю» застройщик должен уплатить неустойку.
Если квартира (или дом) имеют недостатки,
застройщик должен безвозмездно устранить их. Или
же покупатель имеет право на соразмерное уменьше-
ние цены договора или возмещение расходов на
устранение недостатков. Верховный Суд РФ указал,
что положения Закона № 214-ФЗ (и как следствие,
Закона «О защите прав потребителей») распростра-
няются и на те отношения, которые возникли между
застройщиком и «покупателем» не на основании
договора участия в долевом строительстве, а по
сделкам по привлечению денежных средств граждан
иными способами. Но Закон № 214-ФЗ применяют-
ся к таким сделкам не автоматически. Суд с учетом
фактических отношений должен установить, что
сторонами действительно имелся в виду договор
участия в долевом строительстве (письмо ВС РФ от
30.01.2013 № 7-ВС-368/13)